物业企业合规专题系列文章（二）：物业企业违规风险提示

我们在“物业企业合规专题系列文章”的第一篇，为大家重点介绍了什么是物业企业合规。本期是“物业企业合规专题系列文章”的第二篇，从民事责任、行政责任、刑事责任、商业信誉视角为各位重点探析物业企业违规须承担哪些不利后果。

实际上，企业合规并不直接创造利润，而是通过减少企业运营风险避免利润减少，只要物业企业有违法违规行为，就有可能被发现和惩罚，导致企业利润和价值减少，作为物业企业的管理人员，应当深刻认识并高度重视物业企业合规经营问题。

物业企业合规管理的目的在于预防、识别、处理以及最大限度杜绝违规行为。学术界一般将合规风险归类为企业运营风险的一种，因此当物业企业发生合规风险时，则意味着企业运营成本的增加、企业利润的减少，企业价值的下降、企业声誉的受损、企业综合竞争力减弱，严重的甚至会导致物业企业破产、退市。本文将从民事责任、行政责任、刑事责任、商业信誉视角为各位探析物业企业违规经营的风险和不利后果。

（一）物业企业违规的民事责任

《民法典》新增或扩大了物业服务企业在物业管理各环节的责任与义务，对物业服务企业的服务能力与服务水平提出了更高要求。在民事领域，物业企业违规导致的民事责任主要包括侵权责任和违约责任。例如《民法典》在侵权责任编明确了物业服务企业在高空抛物、坠物中的安全保障义务。《民法典》第一千二百五十四第二款规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物、坠物情形的发生，如果物业企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。此外，依据《民法典》物业服务合同编的有关条款，物业企业未按照《前期物业服务合同》《物业服务合同》的内容履行合同义务或者履行合同义务不到位的 ，业主有权要求物业企业承担违约责任。

（二）物业企业违规的行政处罚责任

物业企业违反《民法典》《物业管理条例》及其他法律法规中规定的有关市场监管、安全保障内容的条款则需要承担行政处罚责任。对物业企业而言最常见的行政处罚是警告、通报批评、罚款，没收违法所得、没收非法财物、暂扣许可证件、吊销许可证件，其他的处罚有责令停业、责令关闭、限制从业等。

（三）物业企业违规的刑事责任

近年来物业服务行业发展迅速，物业企业逐渐成为庞大的经济实体，但由于部分物业企业的法律意识、机制意识、经营管理意识未能及时跟进，致使业主和物业企业间矛盾冲突不断，一些矛盾甚至会演化为犯罪。物业企业违反《刑法》规定，实施危害社会的行为，会成为单位犯罪的主体，被依法追究刑事责任。刑法中的诸多罪名例如逃税罪、虚开增值税专用发票罪、重大劳动安全事故罪、违法经营罪、行贿罪、虚报注册资本罪、生产销售伪劣产品罪、强迫交易罪等都是物业企业较易触犯的罪名。

（四）物业企业违规带来的商业信誉受损

自2017年陆续取消物业企业资质认定制度以来，物业行政主管部门对物业企业的监督管理日益加强，深圳、上海、青岛等多地已经建立“物业企业信用公示制度”，其基本思路是设立物业企业“红黑榜”，将违规经营的物业企业纳入“黑榜”，并对其经营活动加以限制。对物业企业而言，上“黑榜”虽不是传统意义上的行政处罚，但却直接损害了物业企业的商业信誉和社会形象。物业企业的诚信、守法文化和价值因此遭受公众的质疑，不利于物业企业的长期可持续经营。因此，合规经营是物业企业经营的最低限度的要求，诚实信用是最基本的法律价值和商业道德，违规经营就是否定诚实信用的社会价值。

企业合规不会直接创造利润，而是通过减少企业运营风险避免利润减少，只要企业有违法违规行为，就有可能被发现和惩罚，导致企业利润和价值减少，作为物业企业的管理人员，应当深刻认识并高度重视物业企业合规经营问题。