盈科说法 | 警惕法拍房中的“租赁坑”

【案情简介】

C公司以北京中关村地区某大厦7-9层的办公用房（以下简称涉案房屋）作为担保向案外人李某借款，涉案房屋面积合计4000平方米。后C公司不能偿还借款，李某遂将C公司诉至法院并申请强制执行。法院进行公开拍卖期间，C公司向法院披露涉案房屋中只有D公司一个承租人，承租面积为800平方米，其余面积由其自用。

涉案房屋评估报告载明D公司承租面积800平方米，租金标准为10元/平方米，除D公司外无其他权利人。该评估报告作出后，B公司（C公司持有89%股权的子公司）提出其承租了涉案房屋剩余的3200平方米，租金标准为6元/平方米，但未提供其支付租金的有效凭证。执行法院将其提供的租赁合同作为拍卖公告的附件，提示该房屋的占有使用问题由竞买人另诉解决。

A公司成功竞得涉案房屋后办理了房屋的不动产权证书，并书面通知B公司要求其支付租金。B公司在回函中表明拒绝向A公司支付租金，并称其已向C公司预交了数千万元的租金且拒绝提供相关证明。

【争议焦点】

1、本案中B公司与C公司是否存在有效的租赁合同？

2、如B公司与C公司存在有效的租赁合同，该租赁合同形成于涉案房屋抵押登记之前还是之后？

【律师代理思路】

依据《民法典》第二百二十九条的规定，A公司自人民法院对涉案房屋所有权作出执行裁定之日起，取得该房屋的所有权。依据《民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋所有权变动不破租赁的前提，是租赁合同真实有效且订立于抵押登记、司法查封之前。

①本案中，如果C公司与B公司的出租行为真实发生于房屋抵押登记及司法查封前，则C公司与B公司之间具有租赁合同关系，B公司长达一年不向A公司支付租金构成严重违约，A公司依法有权收回房屋。

2、鉴于B公司与C公司具有关联关系，存在恶意串通的嫌疑，双方可能并不存在真实的租赁合同关系。A公司作为房屋所有权人有权要求B公司腾退，并要求B公司支付占有涉案房屋期间的租金或占有使用费。

【裁判要点】

租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。即承租人基于和原产权人之间真实有效的租赁合同关系，在承租房屋所有权发生变动后，有权向新产权人主张继续履行原租赁合同，并以此对抗新产权人的物权请求权。

本案中，A公司通过公开竞拍的方式，从原产权人C公司处取得了涉案房屋的所有权，并基于物权主张B公司腾退房屋、支付占有使用费，B公司如能举证证明与原产权人间存在真实有效的租赁合同关系，则有权主张继续履行合同并占有房屋，否则就应向A公司返还房屋并支付占用使用费。

对于B公司提交的房屋租赁合同、两份补充协议和相关银行回单，法院认定如下：

首先，双方在房屋租赁合同中明确约定了租金及支付方式，但B公司提交的银行回单中只有两张回单的数额与上述租金数额相符，其余回单中记载的金额均高于约定的租金且并非租金的整倍数，付款时间也与房屋租赁合同约定明显不符；

其次，B公司未按照房屋租赁合同约定的期限和金额，而是按照补充协议进行的一次性趸交租金；且两份补充协议的内容本身就有悖常理和一般商业惯例，存在水电、物业等费用负担主体前后明显矛盾的情形，考虑到B公司与C公司系关联公司，房屋租赁合同中约定的租金标准远低于正常市场价格，因此B公司的解释并不能排除对合同真实性的合理怀疑。

再次，B公司未就其与C公司之间的房屋租赁合同履行行为做进一步合理解释，也未提交其他证据证明双方存在真实有效的房屋租赁合同关系。

综上所述，法院认定B公司提交的证据不足以证明其与C公司之间存在真实有效的房屋租赁合同关系，B公司提交的房屋租赁合同和两份补充协议对A公司不具有拘束力；由于B公司在A公司取得房屋所有权后继续占有涉案房屋不具有合法性和正当性，应当按照房屋租赁市场价格赔偿A公司相应损失；因此A公司主张B公司腾退并返还涉案房屋以及支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。

【延伸拓展】

法拍房出现“租赁坑”的原因在于《民法典》第七百二十五条规定的“买卖不破租赁”原则，即“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该条侧重对租赁物在租赁期间发生所有权变动时承租人的租赁权的保障。但“买卖不破租赁”并不是承租人的“万能卡”，在以下情形中存在适用的例外情形：

一、动产租赁的限制适用

根据“买卖不破租赁”相关法律条文的立法意图和创设目的，“买卖不破租赁”不应适用于动产租赁；其次，由于动产的种类庞杂，价值普遍较低，较为容易在市场中交易，因此没有必要给予动产租赁权以特殊的保护；再次，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。

二、在已存在抵押权的物上设定租赁关系的限制适用

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一项的规定，房屋在出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的（先抵押后租赁），承租人不能以其租赁关系对抗买受人对房屋的所有权，具体表现为：

1、不动产抵押、已经办理登记的动产抵押，不适用“买卖不破租赁”；

2、未办理抵押登记的动产抵押，承租人为善意的，适用“买卖不破租赁”；

3、未办理抵押登记的的动产抵押，承租人为恶意的，不适用“买卖不破租赁”。

三、在已被法院查封的不动产上设定租赁关系的限制适用

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，承租人不能以其租赁关系进行抗辩。最高人民法院〔1997〕经他字第8号复函中指出“债务人擅自将已被查封的房产进行处分的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。一方面查封的目的是使不动产被查封后，其所有人或使用人丧失对该不动产的处分权，以保护债权人债权的顺利实现；另一方面，承租人明知租赁物有可能在未来产生被拍卖的风险，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。

四、在破产财产处理过程中的限制适用

《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。

在破产程序中，变价出售破产财产应当通过拍卖的方式进行，如果破产财产中仍然存有租赁权利等权利负担，将使得破产财产的价值产生较大贬损，并进一步影响拍卖价格及拍卖的成功率，最终影响债权人权利的实现；另外，如果不限制“买卖不破租赁”在企业破产过程中的适用，认可租赁合同可以继续履行，那么作为第三顺位的租赁债权，将优先于破产费用、共益债务、职工费用及社会保险费用及税款得到实现或清偿，将有悖于破产法的基本制度和法定清偿顺位。